首套房贷利率迈入“2.0”时代，公积金贷款还香吗？

21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道 全国首套房贷利率已经跌至历史新低，随着5年期以上贷款市场报价利率下调25个基点，各地房贷利率也给出新一轮的调整。

记者采访多地银行了解到，此次LPR下调后，除了北京、上海和深圳的房贷利率还停留在“3字头”外，其余城市的房贷利率已经降至“2字头”。“本次利率调整之后，首先，全国平均首套房贷利率已经跌至3%之下，创历史最低；其次，从基准利率来看，现在LPR3.6%也是历史最低；再次，从优惠幅度来看，现在从3.6%的基准利率降到2.85%执行利率，这个优惠幅度也是史上最大的。” 广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

广州首套房贷利率已现“2字头”

10月21日，央行公布新一期贷款市场报价利率，其中，1年期LPR报3.1%，前值为3.35%；5年期以上LPR报3.6%，前值为3.85%。两个品种均较上月下降25个基点。这已是年内第三次下调5年期以上LPR，累计下调了60个基点。

随着LPR下调，全国各地新发房贷利率也跟着密集调降，房贷利率由LPR和加点幅度两部分构成，从一线城市来看，北京、上海、深圳的房贷利率基本位于同一区间，即首套房贷利率按照LPR-45BP执行。

21世纪经济报道记者致电北京多家银行，主流银行新发放按揭贷款利率都是按照新LPR定价为“锚”，目前5年期以上LPR为3.6%，首套房商贷利率为3.6%减45个基点，为3.15%。如果是二套房，购买五环内住房的商贷利率为3.6%减5个基点，为3.55%，购买五环外住房的商贷利率为3.6%减25个基点，为3.35%

上海首套房商贷利率是在LPR的基础上减45个基点。LPR调整之后，多数银行已经将首套房商贷利率降至3.15%.

深圳的情况也如出一辙，本轮降息后深圳商业房贷利率将调整为首套3.15%，二套3.55%。而深圳公积金贷款首套利率为2.85%，二套利率为3.325%。

广州的房贷利率一直是一线城市中最“经济实惠”的，甚至低于一些二三线城市。根据房卫士数据，目前广州至少有13家银行包括国有大行的首套房贷利率均为2.85%，即LPR-75BP。二套房的房贷利率则区别较大，不过多数都在3%之上，华润银行的二套房贷利率比较特殊，目前也做到了3%之下，为2.89%，直逼首套房贷利率。

东方金诚宏观首席分析师王青表示，四季度的重点是在10月份LPR报价下调后，引导企业和居民贷款利率，特别是新发放的居民房贷利率较大幅度下行。展望未来，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，2025年LPR报价或还有一定下调空间。

中指研究院分析称，年内LPR第三次下调，房贷利率再创新低。整体来看，此次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于带动购房需求释放，预计四季度，央行在货币政策方面的力度可能会继续加大，进一步的降准降息亦有预期。

10月17日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行与国家金融监督管理总局五部门明确，将打出一套重磅“组合拳”，推动房地产市场止跌回稳。

王青表示，伴随楼市重磅“组合拳”落地，供需两端将全面发力，特别是5年期以上LPR报价下调将带动四季度新发放的居民房贷利率更大幅度下行，短期内楼市将出现较为明显的反弹，房地产投资累计同比降幅也会收窄。

不得低于公积金贷款利率

随着房贷利率的持续下调，它与住房公积金贷款利率之间也出现了大面积重合，甚至产生“倒挂”。“广州前几天确实存在部分银行的首套房贷利率为2.6%的情况，低于公积金贷款利率2.85%，不过目前已经被叫停了，现在最低为2.85%，和公积金持平。”一家房地产中介的负责人对记者表示。

对此记者向广州多家银行求证，多家银行均表示已经接到要求，房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。不过对于已经签约的“幸运儿”，银行表示还是“老人老办法”，但是随后新签订的客户，需要按照不低于2.85%的房贷利率执行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，叫停“2.6%”房贷利率是为了避免恶性竞争。广州房贷利率不断往下走，有政策驱动银行成本下降的原因，不能忽视其中的恶性竞争因素，即银行为争抢房贷份额，通过降低利率或价格战来获得客户。这与开发商目前通过提高得房率、高赠送，变相降价的竞争逻辑是一致的。不顾成本和服务的价格战都属于恶性竞争。

李宇嘉坦言，过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距，由于存款利率下降，准备金率下降，公开市场操作利率下降等，导致按揭贷款利率下降的幅度比较大，现在二者的差距已明显收窄，甚至首套房利率水平非常接近。公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱。下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，如果倒挂情况加剧，未来公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。

郑大源也表示，本轮房地产政策调整之前，公积金具有明显的优势，因此公积金贷款也是购房者的热门选择，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金+商贷”的组合贷款模式，如今，随着市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷。首先是额度，以广州家庭为例，公积金最高贷款组合额度是156万元，公积金贷款更多是一种补充，而不能成为主流的贷款模式。

记者注意到，2015年之前，公积金贷款利率变动较为频繁，步入2022年以后，公积金利率仅调整了2次，其间LPR下调了6次之多。

房贷利率新低“月月见”，何时是底也是普通购房者目前最为关切的问题。李宇嘉在接受记者采访时表示，商贷利率的下限不好判断，从国际惯例来看，高的时候可以很高，低的时候可以很低，1%也不足为奇。“从目前来看，房贷利率仍有继续下降的趋势和空间，只是速度快慢而已。通常来说，房贷利率至少要降到与无风险利率齐平，目前来看，大概在2.5%左右，居民贷款买房的意愿才会增强。”